AN Real Estate — Guía de inversión 2026
Cómo comprar un piso en Miami desde España
Miami lleva años atrayendo la atención del inversor español: mercado en dólares, sin impuesto estatal sobre la renta en Florida, alta rentabilidad por alquiler y una calidad de vida urbana que pocas ciudades del mundo igualan. Si estás pensando en comprar un apartamento en Miami desde España, la buena noticia es que el proceso es más accesible de lo que parece. Esta guía detalla los pasos, los costes reales y las claves que todo comprador español debe conocer antes de tomar una decisión en 2026.
Por qué Miami y por qué Brickell
Brickell es el distrito financiero de Miami — el Manhattan del sur de Florida. En los últimos diez años ha experimentado una transformación urbana radical: nuevas torres residenciales de obra nueva, restaurantes de primer nivel, espacios de coworking y una densidad de servicios que lo convierten en el barrio con mayor demanda de alquiler de todo el estado de Florida.
Para el inversor español, Brickell ofrece la combinación ideal: rentabilidades brutas del 5-7 %, fuerte apreciación del valor a largo plazo y un mercado con demanda internacional sólida y sostenida. Florida no aplica impuesto estatal sobre la renta, lo que incrementa de forma directa la rentabilidad neta de cualquier inversión inmobiliaria en la zona.
El proceso de compra paso a paso
Comprar obra nueva en Miami desde España se articula en cuatro fases:
- Reserva y contrato — Se formaliza el contrato con un primer pago del 10 % del precio de compra. La cantidad puede transferirse desde España en euros (el promotor gestiona la conversión a dólares). No es necesario estar físicamente presente.
- Pagos durante precomercialización — Tres pagos adicionales del 5 % cada uno, distribuidos cada dos meses: a los 2, 4 y 6 meses desde la firma del contrato. Esto totaliza el 25 % del precio antes de iniciar obra.
- Inicio de obra — Un pago del 15 % en el momento en que el promotor da comienzo a la construcción.
- Cierre — El 60 % restante al momento de la entrega de llaves (prevista Q4 2029). Nuestros asesores financieros te ayudan a estructurar este pago — hipoteca local en EE.UU. o financiación desde España. El cierre puede realizarse en remoto mediante poder notarial apostillado, sin necesidad de desplazarse a Miami.
Resumen de pagos — House of Wellness:
10 % en contrato · 5 % (+2 meses) · 5 % (+4 meses) · 5 % (+6 meses) · 15 % al inicio de obra · 60 % al cierre
Costes adicionales a tener en cuenta
En Florida, los costes de cierre del comprador representan aproximadamente el 1,5-2 % del precio de compra e incluyen el title insurance, honorarios del abogado local y gastos de registro. No existe IVA en la transmisión de obra nueva como en España — en su lugar se aplica el Documentary Stamp Tax (0,35 $ por cada 100 $ de precio), que asume el vendedor.
Los impuestos anuales de propiedad (property tax) son variables según el valor catastral, pero se sitúan habitualmente entre el 1 y el 1,5 % del valor de mercado del inmueble. Para una unidad de 450.000 $, esto supone entre 4.500 y 6.750 $ anuales.
Fiscalidad para el comprador español
Como residente fiscal en España que adquiere un inmueble en Estados Unidos, debes declarar la propiedad en el Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero) si su valor supera los 50.000 €. Las rentas obtenidas por alquiler están sujetas al impuesto sobre la renta de no residentes en EE.UU. (requiere obtener un ITIN) y también son declarables en España.
El Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos evita la doble tributación: los impuestos pagados en EE.UU. son deducibles en la declaración española. Se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado en ambas jurisdicciones antes de formalizar la compra.
Financiación desde España
El 40 % del precio se paga de forma escalonada durante el período de construcción (10 % al firmar + tres tramos del 5 % + 15 % al inicio de obra), lo que permite planificar la inversión sin necesidad de disponer de todo el capital desde el primer día. El 60 % restante se abona al cierre y es la parte susceptible de financiarse.
AN Real Estate trabaja con asesores financieros especializados en operaciones internacionales que te ayudan a estructurar la financiación del 60 % al cierre. Analizamos tu situación patrimonial y te conectamos con las opciones más adecuadas: hipoteca local en EE.UU. con entidades que operan con compradores no residentes (LTV habitual del 60-70 %), o soluciones desde España sobre patrimonio existente. El objetivo es que el cierre no sea una barrera y que puedas cerrar la operación de la forma más eficiente para tu perfil.
Contacta con nosotros antes de reservar — te ayudamos a planificar los flujos de pago y a entender exactamente qué necesitas tener disponible en cada momento. Si quieres visitar el proyecto en persona, la galería de ventas está en 1200 Brickell Ave, Suite 1800, Miami FL 33131.
¿Cuánto cuesta realmente comprar en Miami desde España?
Para una unidad de 500.000 $ en House of Wellness: primer pago al firmar ≈ 50.000 $ (10 %) · tres pagos de 25.000 $ cada uno (5 % · 5 % · 5 %) durante los 6 meses siguientes · 75.000 $ al inicio de obra (15 %) · 300.000 $ al cierre (60 %, financiables). Costes de cierre ≈ 8.000-10.000 $. Impuestos anuales de propiedad ≈ 5.000-7.500 $. Sin IVA de transmisión.
La rentabilidad bruta por alquiler en Brickell se sitúa entre el 5 y el 7 % anual.
¿Qué diferencia a House of Wellness del resto?
No es solo un edificio de obra nueva — es la primera torre residencial en Brickell concebida en torno al Integrated Wellness Method: 5 pilares de bienestar (físico, nutricional, emocional, intelectual y social) liderados por un Lifestyle Director en sitio, con app exclusiva, evaluación personalizada al mudarse y acceso a expertos en salud, spa, nutrición y entrenamiento.
Descubrir el programa de bienestar →