AN Real Estate — Guía de inversión 2026
Cómo comprar un piso en Miami desde España
Miami lleva años atrayendo la atención del inversor español: mercado en dólares, sin impuesto estatal sobre la renta personal en Florida, alta rentabilidad por alquiler y una calidad de vida urbana que pocas ciudades del mundo igualan. Si está pensando en comprar un apartamento en Miami desde España, la buena noticia es que el proceso es más accesible de lo que parece. Esta guía detalla los pasos, los costes reales y las claves que todo comprador español debe conocer antes de tomar una decisión en 2026. Gestión completa desde Barcelona — agencia inmobiliaria independiente con operaciones cross-border ES→EE.UU.
La información de esta página es orientativa y de carácter editorial. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Cada operación se estudia con profesionales locales antes de tomar decisiones.
Por qué Miami y por qué Brickell
Brickell es el distrito financiero de Miami — el Manhattan del sur de Florida. En los últimos diez años ha experimentado una transformación urbana radical: nuevas torres residenciales de obra nueva, restaurantes de primer nivel, espacios de coworking y una densidad de servicios que lo convierten en el barrio con mayor demanda de alquiler de todo el estado de Florida.
Para el inversor español, Brickell ofrece la combinación ideal: La rentabilidad depende del activo, los gastos, la ocupación y las condiciones del mercado. Cada oportunidad se analiza individualmente y no se garantiza ningún rendimiento. Florida no aplica un impuesto estatal sobre la renta personal. Esto no elimina los impuestos federales, inmobiliarios ni otras obligaciones fiscales que puedan corresponder al comprador. Proyecto activo: House of Wellness, Brickell — obra nueva con programa wellness desde 419.000 $.
El proceso de compra paso a paso
Comprar obra nueva en Miami desde España se articula en cuatro fases:
- Reserva y contrato — Se formaliza el contrato con un primer pago del 10 % del precio de compra. La cantidad puede transferirse desde España en euros (el promotor gestiona la conversión a dólares). No es necesario estar físicamente presente.
- Pagos durante precomercialización — Tres pagos adicionales del 5 % cada uno, distribuidos cada dos meses: a los 2, 4 y 6 meses desde la firma del contrato. Esto totaliza el 25 % del precio antes de iniciar obra.
- Inicio de obra — Un pago del 15 % en el momento en que el promotor da comienzo a la construcción.
- Cierre — El 60 % restante al momento de la entrega de llaves (prevista Q4 2029). La estructura financiera debe revisarse con una entidad o un asesor financiero independiente. El cierre puede realizarse en remoto mediante poder notarial apostillado, sin necesidad de desplazarse a Miami.
Resumen de pagos — House of Wellness:
10 % en contrato · 5 % (+2 meses) · 5 % (+4 meses) · 5 % (+6 meses) · 15 % al inicio de obra · 60 % al cierre
Costes adicionales a tener en cuenta
En Florida, los costes de cierre varían según el inmueble, la forma de financiación, el seguro de título y los servicios profesionales necesarios. Deben calcularse individualmente antes de formalizar la compra. La transmisión puede estar sujeta al Documentary Stamp Tax y, en Miami-Dade, a un recargo adicional según el tipo de propiedad. El cálculo y la distribución de los costes deben confirmarse para cada operación.
El property tax se calcula a partir del valor fiscal del inmueble y depende de los tipos aplicables, las autoridades tributarias y las posibles exenciones. Miami-Dade dispone de un estimador oficial para consultar cada propiedad.
Fiscalidad para el comprador español
Como residente fiscal en España que adquiere un inmueble en Estados Unidos, debe declarar la propiedad en el Modelo 720 (declaración de bienes en el extranjero) si su valor supera los 50.000 €. Las rentas obtenidas por alquiler están sujetas al impuesto sobre la renta de no residentes en EE.UU. (requiere obtener un ITIN) y también son declarables en España.
El Convenio de Doble Imposición entre España y Estados Unidos evita la doble tributación: los impuestos pagados en EE.UU. son deducibles en la declaración española. Se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado en ambas jurisdicciones antes de formalizar la compra.
Financiación desde España
El 40 % del precio se paga de forma escalonada durante el período de construcción (10 % al firmar + tres tramos del 5 % + 15 % al inicio de obra), lo que permite planificar la inversión sin necesidad de disponer de todo el capital desde el primer día. El 60 % restante se abona al cierre y es la parte susceptible de financiarse.
La estructura financiera debe revisarse con una entidad o un asesor financiero independiente que le ayudan a estructurar la financiación del 60 % al cierre. Analizo su situación patrimonial y le conecto con las opciones más adecuadas: hipoteca local en EE.UU. o soluciones desde España sobre patrimonio existente, cuyas condiciones dependen de la entidad y del perfil del solicitante. El objetivo es que el cierre no sea una barrera y que pueda cerrar la operación de la forma más eficiente para su perfil.
Escríbame antes de reservar — le ayudo a planificar los flujos de pago y a entender exactamente qué necesita tener disponible en cada momento. Si quiere visitar el proyecto en persona, la galería de ventas está en 1200 Brickell Ave, Suite 1800, Miami FL 33131.
¿Cuánto cuesta realmente comprar en Miami desde España?
Para una unidad de 500.000 $ en House of Wellness: primer pago al firmar ≈ 50.000 $ (10 %) · tres pagos de 25.000 $ cada uno (5 % · 5 % · 5 %) durante los 6 meses siguientes · 75.000 $ al inicio de obra (15 %) · 300.000 $ al cierre (60 %, financiables). A esto se suman los costes de cierre y los impuestos anuales de propiedad, que se calculan individualmente para cada operación. Sin IVA de transmisión.
La rentabilidad depende del activo, los gastos, la ocupación y las condiciones del mercado. Cada oportunidad se analiza individualmente y no se garantiza ningún rendimiento.
¿Qué diferencia a House of Wellness del resto?
No es solo un edificio de obra nueva — es la primera torre residencial en Brickell concebida en torno al Integrated Wellness Method: 5 pilares de bienestar (físico, nutricional, emocional, intelectual y social) liderados por un Lifestyle Director en sitio, con app exclusiva, evaluación personalizada al mudarse y acceso a expertos en salud, spa, nutrición y entrenamiento.
Descubrir el programa de bienestar →Preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una propiedad en Miami sin residencia en EE.UU.?
Sí. Estados Unidos no impone restricciones a la compra de inmuebles por extranjeros. No necesita visa, residencia ni green card para ser propietario. Solo necesita pasaporte español, un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) que tramitamos con el cierre, y una cuenta bancaria operativa para los pagos. La operación se firma ante notario público en Miami o por poder notarial desde España apostillado en La Haya.
¿Cuáles son los costes de cierre comprando obra nueva en Brickell?
Los costes de cierre varían según el inmueble, la forma de financiación, el seguro de título y los servicios profesionales necesarios: título, escrow, tasas registrales, abogado de cierre y seguro de título. Deben calcularse individualmente antes de formalizar la compra. Importante: en Florida no hay impuesto de transmisión patrimonial (ITP) como en España. El property tax se calcula a partir del valor fiscal del inmueble y depende de los tipos aplicables, las autoridades tributarias y las posibles exenciones. Miami-Dade dispone de un estimador oficial para consultar cada propiedad.
¿Cómo se financia la compra desde España?
La financiación para compradores no residentes depende de la entidad, del perfil del solicitante, de la documentación aportada y del activo. Las condiciones deben confirmarse directamente con una entidad financiera o un asesor independiente antes de tomar una decisión. La segunda: financiación desde España sobre patrimonio existente — segunda hipoteca en propiedad libre de cargas, línea de crédito personal, o equity release. Trabajamos con asesores financieros especializados en cross-border que estructuran la opción óptima según su perfil patrimonial.
¿Qué obligaciones fiscales tengo en España como propietario en EE.UU.?
Como residente fiscal español, debe declarar la propiedad en el Modelo 720 (bienes en el extranjero, si supera 50.000 €) y en el IRPF anualmente, ya sea por imputación de rentas (uso propio) o por rendimientos de alquiler. El convenio España-EE.UU. para evitar la doble imposición permite deducir el impuesto pagado en EE.UU. sobre rentas de alquiler. Le conecto con un asesor fiscal especializado en operaciones España-EE.UU. para optimizar la estructura desde el inicio.
¿Qué rentabilidad de alquiler puedo esperar en Brickell?
La rentabilidad depende del activo, los gastos, la ocupación y las condiciones del mercado. Cada oportunidad se analiza individualmente y no se garantiza ningún rendimiento. House of Wellness, por su programa de wellness diferencial y ubicación en una nueva micro-zona del distrito (1228 Brickell), se sitúa en el extremo alto de su segmento. La rentabilidad neta depende de los gastos de comunidad, los impuestos y el modelo de gestión, y debe calcularse operación por operación.