Comprar en Menorca desde fuera de España

Decida el uso antes que la casa

Casi todo el mundo empieza por mirar propiedades. En Menorca esa es la segunda decisión, no la primera. La primera es qué va a ser esa casa: residencia todo el año, uso familiar en temporada, o un activo del que espera renta.

No es una pregunta sentimental. De la respuesta dependen tres cosas que después no se pueden cambiar:

• La zona viable. Vivir todo el año exige servicios, hospital, colegio y aeropuerto cerca — eso reduce el mapa a Mahón, Es Castell y su entorno, y a Ciutadella. Para uso de temporada el mapa se abre a toda la isla.
• La licencia turística. Si la renta forma parte del plan, la casa sin licencia no le sirve, por bien de precio que esté. Lo explico en la decisión siguiente.
• Su situación fiscal. No residente y residente fiscal en España tributan de forma distinta, antes y después de la compra. Conviene modelarlo antes de firmar arras, no después.

El error que más caro sale no es pagar de más por una casa. Es comprar la casa correcta para un uso que no era el suyo.

La licencia turística viaja con la casa

Es la particularidad balear que más sorprende y la que más determina el valor de una propiedad en la isla. La licencia de estancias turísticas no es un trámite que se resuelva después de comprar: va unida al inmueble y a sus plazas. O la adquiere con la casa, o no la obtiene.

El marco es la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears. Sobre ella, el Decreto ley 3/2022, de 11 de febrero, suspendió la tramitación de nuevas inscripciones de estancias turísticas, con una duración máxima de cuatro años desde su entrada en vigor y excepciones limitadas a las áreas de reconversión territorial delimitadas en el Plan Territorial Insular de Menorca. El Decreto ley 4/2025, de 11 de abril, añadió tramitación electrónica obligatoria para propietarios y comercializadores, y medidas contra la oferta ilegal.

Traducido a lo que importa en una negociación:

• Dos casas idénticas, una con licencia en vigor y otra sin ella, no valen lo mismo. La diferencia no es estética: es que la segunda no puede alquilarse legalmente y, hoy, no puede pedirlo.
• Que un vendedor diga «esta casa se ha alquilado siempre» no acredita nada. Lo que acredita es el número de inscripción y las plazas asociadas.
• La oferta sin licencia está expresamente perseguida, y las plataformas de comercialización responden también.

No publico aquí una fecha de fin de la moratoria porque su vigencia y sus eventuales prórrogas cambian, y una fecha equivocada en un documento como este vale menos que ninguna. Lo que sí hago, en cada operación, es verificarlo ante el Consell Insular antes de que usted formalice oferta.

El coste real del cierre: ITP balear, AJD e IVA

Menorca no tributa por la escala catalana. Esto conviene decirlo pronto, porque casi toda la información en inglés sobre «comprar en España» está escrita desde Barcelona o Madrid. En segunda mano se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de las Illes Balears, con una escala acumulativa, no un tipo plano.

Un detalle que se copia mal a menudo: la escala balear no tiene tramo al 11%. Salta del 10% al 12% al superar el millón. Sobre precios reales de la isla, el tipo efectivo queda así:

• 900.000 € → 80.000 € de ITP (8,89% efectivo)
• 1.200.000 € → 114.000 € (9,50%)
• 1.500.000 € → 150.000 € (10,00%)
• 2.400.000 € → 262.000 € (10,92%)
• 3.500.000 € → 405.000 € (11,57%)

La base imponible no es siempre el precio: es el mayor entre el precio de compraventa y el valor de referencia de Catastro. Comprar por debajo del valor de referencia no reduce el impuesto, y sí abre una comprobación.

El resto de conceptos del cierre:

• AJD (actos jurídicos documentados) — 1,5% general. 2% en primeras copias de escrituras y actas que documenten transmisión onerosa o constitución de derechos reales sobre inmuebles cuando el valor real o declarado sea igual o superior a 1.000.000 €. Relevante en obra nueva y en hipoteca con escritura pública.
• Obra nueva — no hay ITP: IVA del 10% (estatal) más el AJD balear que corresponda.
• Notaría y registro — entre 0,3% y 0,7% del precio.
• Gestoría o abogado — de 1.200 a 3.500 € según complejidad, y en la parte alta si es no residente.

Una comparación que suele ordenar la conversación: a 1.500.000 €, la misma compra paga 165.000 € de ITP en Cataluña y 150.000 € en Menorca. Baleares es más barata en la franja media y se aproxima por arriba. No es un argumento para comprar en la isla, pero sí un dato que casi nadie trae hecho.

NIE, banco y poder notarial: el orden importa

Es la parte menos interesante de la compra y la que más operaciones retrasa. El orden correcto es este, y no admite atajos:

• 1. NIE. El Número de Identificación de Extranjero es el punto de partida. Sin NIE no se abre cuenta bancaria en España, no se firman arras con garantías ni se solicita hipoteca. Se tramita en el consulado del país de origen o en España; en ambos casos con cita previa y con plazos que conviene arrancar el primer día, no el último.
• 2. Cuenta bancaria en España. Necesaria para los pagos del cierre y para domiciliar suministros e impuestos locales. Los bancos piden el NIE y justificación del origen de fondos: prepare esa documentación traducida antes de pedir la cita.
• 3. Poder notarial. Si no puede estar en la isla el día de la firma, un poder otorgado ante notario — o ante el consulado español, con Apostilla de La Haya si procede — permite que se firme en su nombre. Es lo que uso con la mayoría de compradores que viven fuera.

Menorca añade un factor logístico propio: las conexiones aéreas se reducen fuera de temporada. Un cierre en noviembre con firma presencial obliga a un viaje que en agosto es trivial. El poder resuelve eso.

Hipoteca siendo no residente

La banca española financia a no residentes. Las condiciones son algo más exigentes que para un residente, y el porcentaje financiado depende sobre todo de dónde tenga usted su residencia fiscal:

• Residente fiscal en la UE — LTV típico del 70% al 80%, plazo hasta 30 años.
• No residente de la UE — LTV del 60% al 70%, plazo hasta 25 años.
• No residente extracomunitario — LTV del 50% al 60%, plazo de 20 a 25 años.

Formato habitual: tipo mixto (cinco años fijo y después variable) o fijo a 25 años. Comisión de apertura del 0,5% al 1%, negociable. Los bancos más activos con compradores no residentes son BBVA, CaixaBank, Sabadell, Santander Select e ING.

Dos advertencias propias de la isla. La primera: la tasación en un mercado con pocas compraventas comparables puede quedar por debajo del precio acordado, y el banco financia sobre tasación, no sobre precio. La segunda: si la operación depende de financiación, dígalo en la oferta. En un inventario corto, un comprador que aparenta pagar al contado y después necesita hipoteca pierde credibilidad — y con ella, la propiedad.

Lo que pagará cada año — y el día que venda

Comprar es un pago. Ser propietario no residente en España es una obligación anual, y es la parte que casi nunca aparece en las conversaciones previas.

Cada año, sin alquilar la casa:

• IRNR sobre renta imputada. Aunque la casa sea de uso propio y esté vacía once meses, Hacienda le imputa una renta: el 1,1% del valor catastral si la revisión colectiva del municipio entró en vigor en el período impositivo o en los diez anteriores, y el 2% en el resto de casos. Sobre esa base se aplica el 19% si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24% en los demás casos. Se declara con el modelo 210.
• IBI — impuesto municipal, varía por municipio y por valor catastral.
• Comunidad, seguro y mantenimiento — en villa con piscina y jardín, el mantenimiento fuera de temporada es un coste real, no residual.

Si alquila, el rendimiento tributa también por IRNR, con tipos distintos y reglas de deducibilidad de gastos según su país de residencia. Y solo puede hacerlo si la casa tiene licencia — vuelva a la decisión 02.

El día que venda, siendo no residente: el comprador está obligado a retenerle e ingresar el 3% de la contraprestación mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión, como pago a cuenta de su IRNR. Después usted declara la ganancia con el modelo 210. Súmele la plusvalía municipal, que fija cada ayuntamiento.

Patrimonio: el impuesto que casi nadie prevé

España es uno de los pocos países de la Unión Europea que mantiene un impuesto sobre el patrimonio, y para un comprador internacional suele ser la sorpresa mayor. Un no residente tributa por obligación real: por los bienes situados en España.

Dos referencias que conviene conocer, sin extraer de ellas su caso particular:

• Las Illes Balears elevaron el mínimo exento autonómico de 700.000 € a 3.000.000 € con efectos del 1 de enero de 2024.
• Por obligación real, la referencia estatal del mínimo exento es de 700.000 €.
• De forma separada, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas grava el patrimonio neto superior a 3.000.000 €, con devengo a 31 de diciembre.

Cuál de esas referencias resulta aplicable a usted depende de su residencia fiscal y de la composición de su patrimonio. No es una cuestión que deba resolver un agente inmobiliario, y desconfíe de quien se la resuelva en una frase.

Comprar ya no da residencia

Durante años, buena parte de los compradores extranjeros llegaba convencida de que comprar una propiedad daba acceso a la residencia española. Esa vía —la Golden Visa— se cerró el 3 de abril de 2025 y ya no se admiten nuevas solicitudes.

La consecuencia práctica es simple y conviene tenerla clara antes de firmar: la compra y la residencia son hoy dos decisiones separadas. Comprar una casa en Menorca no le concede permiso de residencia, y las vías que siguen abiertas se eligen por perfil profesional y situación fiscal, no por el importe de la operación.

Si además de la casa quiere instalarse en España, esa segunda conversación tiene sus propias reglas y merece un asesor especializado. Lo que no debe hacer es comprar dando por hecho un derecho que ya no existe.

La zona, por cómo va a usar la casa

Menorca es pequeña y desde cualquier punto se llega a cualquier otro en menos de una hora. Eso hace pensar que la zona da igual. En verano da bastante igual; en febrero, no.

• Mahón y Es Castell — servicios todo el año, hospital, colegios y aeropuerto cerca. Es la base natural de quien quiere vivir en la isla, no visitarla. Es Castell añade la bahía y Cales Fonts a minutos del centro.
• Ciutadella — casco medieval, palacios en piedra y acceso a las calas del oeste. Menos administrativa que Mahón, más estética. La elección de quien prioriza carácter arquitectónico.
• Sant Lluís y Cala Llonga — el sur residencial: Binibeca, Punta Prima, Binissafúller, los acantilados de S'Altra Banda. Villas con piscina y una comunidad internacional consolidada, mayoritariamente británica y alemana.
• Fornells y Es Mercadal — el norte. Bahía protegida, ambiente tranquilo, naturaleza por delante de servicios. Primera línea escasa y muy demandada.
• Alaior, Ferreries y Es Migjorn Gran — el interior y el sur central. Fincas, casas de campo y mejor relación entre parcela y precio que el litoral. Ferreries concentra las operaciones más discretas de la isla.

Sobre presupuesto, y hablando de casa de calidad en buen estado: la entrada realista se sitúa entre 700.000 € y 1,2 M€ según zona. La franja más activa para villas con vistas al mar se mueve entre 1,5 y 3,5 M€. Por encima de 4 M€ se accede a fincas singulares, palacetes en casco histórico o posiciones excepcionales sobre el puerto o la costa.

Verificaciones y calendario real

Con el NIE y la cuenta bancaria ya resueltos, el proceso desde la primera visita hasta la firma ante notario suele tardar entre seis y diez semanas. Para compradores que viajan desde fuera concentro las visitas en pocos días, y firmo con poder notarial cuando no pueden estar presentes.

Lo que verifico antes de que usted formalice arras:

• Nota simple registral — titularidad, cargas, hipotecas y servidumbres.
• Licencia turística — número de inscripción y plazas ante el Consell Insular, si la renta forma parte del plan.
• Correspondencia entre lo construido y lo registrado — ampliaciones, piscinas y anexos sin legalizar son frecuentes en propiedades de campo y son responsabilidad del comprador tras la escritura.
• Cédula de habitabilidad y suministros — con atención al agua en fincas fuera de núcleo urbano.
• Valor de referencia de Catastro y valor catastral — el primero fija la base del ITP; el segundo, el coste anual.
• Comunidad y derramas pendientes, en urbanizaciones.

Sobre el inventario: buena parte de lo mejor de la isla no llega a portales. Se mueve entre propietarios, notarías y agentes locales, y muchas ventas son discretas por decisión del propietario. Trabajo esas relaciones directamente. Con sus criterios exactos —presupuesto, superficie, zona, vistas, licencia— le aviso cuando entra algo que encaja, antes de que salga a mercado abierto.

Fuentes

Cifras verificadas el 31 de agosto de 2026 en las siguientes fuentes oficiales. Los tipos impositivos y la regulación turística cambian: confirme la vigencia antes de tomar decisiones.

• Escala ITP y tipos de AJD de las Illes Balears — Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB), sobre el Decreto legislativo 1/2014, de 6 de junio (BOE-A-2014-6925), modificado por la Ley 12/2023, de 29 de diciembre.
• Renta imputada y tipos de IRNR para no residentes — Agencia Tributaria.
• Retención del 3% en la adquisición a no residentes — Agencia Tributaria.
• Estancias turísticas en viviendas y moratoria — Consell Insular de Menorca, sobre la Ley 8/2012, el Decreto ley 3/2022 y el Decreto ley 4/2025.

Esta guía es información general y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Cada operación debe modelarse con asesor propio.